Dua bulan lalu dalam satu kesempatan saya diajak teman dalam presentasi project pembangunan
kawasan di China. Teman ini sebagai team perancang pembangunan kemunitas. Jadi spesialisasinya
bukan dibidang pembangunan phisik tapi adalah pembangunan social budaya
kawasan. Mengapa diperlukan team ahli soal social dan budaya ? Pertanyaan ini
saya ajukan keteman karena biasanya pembangunan kawasan lebih kepada pendekatan
marketing. Bagaimana design bangunan, infrastruktur dan daya tarik lainnya yang
sehingga membuat orang merasa modern tinggal dikawasan itu, dan akhirnya
membeli. Teman itu tersenyum sambil menjelaskan bahwa kawasan itu dibangun
untuk manusia , bukan untuk hewan. Maka pendekatan design kawasan haruslah
sesuai dengan culture yang sudah exist di wilayah itu. Bila pembangunan tidak
memperhatikan factor culture maka yang ada tak lebih seperti tubuh/jasad tanpa
ruh. Banyak sudah contoh betapa project pembangunan kawasan menjadi kawasan
exlusive yang tak memberikan dampak berganda apapun bagi lingkungan sekitarnya.
Untuk
sampai tahap ini penjelasannya dapat saya pahami. Dan bertambah paham saya ketika
dia mengatakan bawha apa jadinya suatu kawasan tumbuh tanpa mendapat dukungan
dari kawasan lainnya? Tentu pertumbuhan berkelanjutan tidak akan tercapai.
Suatu saat akan stuck. Bila stuck maka dengan sendirinya akan runtuh. Lihatlah
California yang dibangun dengan design hebat namun mengabaikan factor cultural
, dan kini terpaksa di negosiasikan untuk di outsourcing kan kepada China karena
Negara Bagian California tidak ada anggaran cukup untuk menjamin pertumbuhan
berkelanjutan. Mungkin California dengan keberadaan universitas terbaik didunia
hanyalah menghasilkan lulusan yang buta budaya, kecuali memaksakan diri
menerapkan konsep tanpa peduli budaya. Pemerintah Negara Bagian California
percaya bahwa China mampu mengelola dengan baik. Lantas apa kebaikan dari china , konkritnya.
Itu pula yang saya
ingin tahu lebih banyak.
Teman
itu menjelaskan rencana detail project yang akan dibangun. Bahwa project itu
dibangun dengan visi sederhana bahwa bagaimana menjadikan potensi wilayah itu
dapat berkembang dengan optimal tanpa kehilangan indentitasnya. Riset
membuktikan bahwa wilayah itu kaya akan sumber daya alam berupa tanaman apotik
atau herbal. Sudah dikenal dari ribuan tahun lalu bahwa wilayah itu sebagai
sumber kebutuhan industry obatan tradisional China. Ada ribuan pabrik di China yang mendapatkan
pasokan bahan baku dari wilayah ini tapi mengapa wilayah ini tetap tidak
berkembang. Apa masalahnya ? Masalah dapat diketahui bahwa, pertama, rendahnya kualitas
SDM untuk mengelola industry. Kedua, rendahnya kualitas SDM mengelola paska
panen. Ketiga, rendahnya insfrastruktur kepada pasar, keempat, rendahnya
putaran modal sehingga petani terjebak dengan rente ekonomi lewat penguasaan
pasar oleh pemilik modal.
Keempat
masalah itu adalah masalah umum bagi setiap wilayah. Namun hasil riset yang
menggabungkan faktor social budaya berhasil menemukan titik persoalan yang sebenarnya. Bahwa wilayah berkembang namun keluar dari jalur sosial dan budaya. Pertumbuhan wilayah nampak kepermukaan tapi tetap tidak bisa menyelesaikan masalah utama wilayah itu.Dikawatirkan dalam jangkan panjang wilayah ini akan stuck dan akhirnya hancur. Ini harus dikembalikan kejalurnya. Bagaimana solusinya ? Solusinya
adalah pemerintah China akan me revitalisasi wilayah dengan membangun kota
baru yang berbasis kepada potensi wilayah itu sendiri. Strategi yang ditetapkan adalah menjadikan wilayah itu sebagai pusat industry Obat tradisional. Untuk itu Pemerintah Pusat
memberikan kebijakan bahwa seluruh industry Obat tradisional China harus pindah ke kota baru itu. Ini artinya ada
lebih dari 15.000 industri akan masuk kekota baru itu. Dengan adanya industry obat
tradisional di wilayah ini maka dipastikan petani mempunyai akses langsung
kepada pasar. Para petani yang tergabung dalam koperasi akan menjadi pemasok
utama pabrik tersebut. Pemerintah juga memberikan inseptif kepada pengusaha
yang merelokasi pabriknya kewilayah itu dalam bentuk bebas pajak. Pada waktu
bersamaan Pemerintah juga akan menyiapkan Pusat riset herbal diwilayah itu,
dengan dilengkapi pelatihan olah tanam dan paska panen kepada seluruh Petani. Dari
kehadiran 15000 industri maka dapat dipastikan terjadi multiflier efek dalam
bentuk tumbunya kawasan itu dengan hadirnya usaha pendukung seperti perbankan,
asuransi, hotel, restoran, tempat hiburan, dan lain sebagainya.
Yang
jadi masalah adalah Pemerintah Pusat tidak memberikan anggaran satu sen pun
kepada wilayah itu. Lantas bagaimana Pemda menyiapkan anggaran ? Ternyata team
terpadu yang dibentuk oleh PEMDA juga adalah sukarelawan yang bertugas menjahit
semua aspek dalam satu paket peluang investasi. Team relawan inilah yang
melakukan pendekatan kepada investor dan sekaligus menawarkan struktur
pembiayaan dengan berbagai alternative. Setiap struktur pembiayaan itu tentu
berhubungan dengan kesediaan pemerintah pusat dan pemda memberikan payung hukum
agar investor punya kepastian hukum. Salah satu investor terpilih untuk menjadi
developer. Dana yang diperlukan membangun kota itu sebesar USD 40 miliar atau
Rp. 360 triliun. Ini bukanlah jumlah sedikit. Apakah investor ada uang sebanyak
itu ? Ini bukan soal uang ditangan tapi smart solution untuk mendapatkan
financial resource. Caranya adalah penerbitan unit obligasi berbasis revenue. Sudah
dapat dipastikan peminatnya banyak karena ada kepastian kenaikan harga tanah
kawasan setelah selesai dibangun.
Setelah
unit obligasi berbasis revenue terjual , maka dananya ditempatkan pada bank
yang akan memberikan jaminan pembiayaan project kepada kontraktor melalui
mekanisme turn key. Para kontraktor mendapatkan kredit kontruksi dari bank
untuk menyelesaikan pembangunan. Yang berkaitan dengan infrastruktur umum
seperti Jalan raya menuju bandara, pelabuhan laut , power plant di bail out oleh
pemerintah setelah project selesai dibangun, tentu dengan memberikan yield tertentu kepada developer. Para pemilik Revenue bond
mendapatkan yield dari kenaikan harga tanah dan value project , yang
likuiditasnya dijamin sesuai harga pasar yang berlaku. Yang menarik adalah bagaimana peran
pendekatan social dan budaya atas pembangunan wilayah itu ? Design pembanguna
menggunakan system block dengan silang keterkatian antara industry dan pergudangan
dengan kawasan perumahan , antara zona komersial seperti hotel, perkantoran, Pasar,
hiburan dll dengan UKM dan perumahan. Antar block ada interexchange yang merupakan
kawasan hijau dan kawasan terbuka yang memungkinkan tumbuhnya zona komersial
pendukung.
Dari
pembangunan kawasan itu, dipastikan antar sector saling terhubung bukan hanya
dalam bentuk budaya dan social tapi juga dalam bentuk phisik. Apa yang terjadi?
Tidak ada kecemburuan social. Tidak ada kemacetan, tidak ada tanah emas karena setiap
jengkal tanah punya harga yang sama. Para petani menikmati kemakmuran dari
lahan yang mereka punya dan sesuai dengan budaya mereka sebagai petani. Terjadinya
arus orang kota kedesa karena peluang terbuka luas didaerah, dan tentu
mengurangi masalah social akibat urbanisasi dikota besar. Demikian yang saya
ketahui dari teman bagaimana sebuah kota dirancang. Menurutnya semua orang bisa
merencanakan kota yang baik tapi masalahnya adalah bagaimana menjauhkan nafsu
rakus menguasai kawasan oleh segelintir orang. Caranya adalah melalui revenuebond dimana dana mengalir dari banyak orang untuk kepentingan banyak orang
pula. Maka yang terjadi adalah keadilan bagi semua, dan disitulah fungsi negara.